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我市出台新政 破解商品住宅维修资金使用难题

维修资金使用难

难在何处

我国《物权法》规定,住宅共用部位、共用设施设备维修资金,属于业主共有。从武汉市申请、使用的实践来看,维修资金使用难,大致分为以下几个方面:

1资金支取表决难

维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修,资金姓“公”,来源于业主的共同缴纳,使用由业主共同表决。由于业主普遍缺乏对小区公共事务管理的认识,即使出现屋面漏水、电梯停摆等需要维修的情况,只要不影响自己的生活,常常是不关心,不参与,甚至不同意,致使 “双三分之二”业主表决同意使用的法定条件无法达到。同时,围墙倒塌、外立面脱落等危及人身财产安全的维修事项,虽金额不大但由于分摊范围较广,也不利于及时排除险情。“双三分之二”业主同意这个维修资金使用的“铁门槛”在现实中成为了影响维修资金使用最大的“拦路石”。

商品住宅维修资金使用难几乎是城市管理的通病。我市维修资金使用每年以40%比例递增,但房屋共用部位及共用设施设备维修难的问题仍常常见诸报端,社会各界诟病很多。近日,市住房保障和房屋管理局践行“两学一做”,针对维修资金使用中表决难、认定难、程序复杂等实际问题,从便民利民角度努力化解应急资金使用难的问题,出台了《关于加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知》和《武汉市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》两大新政,从面上“整体松绑”,破解维修资金使用效率问题;从点上“精准施策”,解决房屋应急排险不能救急的问题。

从五个方面松绑,突破使用中的“肠梗阻”

2损坏责任认定难

维修资金是保修期届满后房屋共用部位、共用设施设备正常使用损坏后的更新、改造和维修的专项资金,有着严格的使用条件和范围。现实中,房屋施工建设质量不过关、物业公司维保不到位、业主自身使用不得当导致的房屋损坏等因素,不应当由维修资金这个房屋维修“最后一道防火墙”来买单。“维修资金用的快不快”的前提是“维修资金该不该用”,而责任认定难,认定后的追索难,影响了资金最终申请效率。

界定“出钱”

主体

简化“诊断”

程序

明确:电梯维修只需要单元业主表决,不需要整栋业主表决;屋面外墙只需要该栋业主表决而不需要全小区业主表决;只涉及本单元的门禁、对讲、消防、安防的维修,只需要本单元业主表决。

对于一些明显可见的应急维修情形,规定只需相关方共同查勘核实,签署书面证明文件即可申请,不再需要相关专业机构出具书面检测、鉴定意见。如,房屋外立面只要存在脱落危险就可以申请应急维修,不再需要达到楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的条件,也不需要专门机构鉴定;规定只要出现“电梯故障”就可以申请应急维修,不再执行电梯只有危及人身安全才能走应急通道的规定,既简化了程序,也避免“小修不及时,拖成大毛病”的现实问题。

3参与主体衔接难

在维修资金制度运行过程中,涉及售房单位、建设单位、业主、业主大会、业委会、物业企业、维修单位、代管机构、专户银行、行政部门等多个主体,需要完成制定方案、组织施工、造价审计、费用分摊、业主表决、小区公示等一系列准备工作才能正式申请资金,管理部门才能开始审核工作。事实上,管理部门审核时限法定不能超过10天,而准备阶段往往需要一个月甚至几个月,其根本原因在于,众多的主体之间、众多的流程之间,难以衔接,只要交存、代管、表决、使用、服务、监管中任何一个环节出现差错,都会影响实施效果。

扩展“急诊”

范畴

八种紧急情形可应急

他山之石>>>

在原有消防、电梯、屋面、外立面脱落四种紧急情形基础上,将二次供水、排水设施、配电系统、外墙渗漏等事项也纳入应急范畴,走“急诊”通道。如,小区因地面沉降而造成的排水设施坍塌、污水满溢,因地下配电房淹水而造成的持续断电,因二次供水设施出现故障而造成的持续断水,业主因为外墙渗漏影响生活等问题,不经过“双三分之二”业主表决,直接申请维修资金。

创新“表决”

方式

北京市

申请主体多元,物业企业、业委会、街道办事处、社区居委会,甚至部分业主在特定情况下,都可以作为申请主体申请维修资金,解决业委会怠于履行职责的全国通病。业主未交纳维修资金的应立即补交,拒不补交的在房屋过户时补齐,并交滞纳金。建立具有良好信用和施工能力的应急维修施工企业名单供选择。

天津市

只要是分割销售的住宅、非住宅项目都要求交存维修资金,交存时点为签订购房合同时,确保了应缴尽缴。《天津市物业管理条例》规定,利用全市房屋专项维修资金统一管理产生的增值资金建立应急解危专项资金,用于项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。该市要求物业企业每年对共用设施设备进行查勘,上报维修计划,变“被动应急维修”为“超前计划维修”。

上海市

要求以项目为单位表决通过《维修资金管理专项规约》,授权物业企业可以不经过“双三分之二”表决申请使用维修资金。规定在政府代管期间出现紧急情况时,物业企业可以从维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金,加强日常维修。该市推行商品住宅维修资金自治管理,在业主大会成立后及时将维修资金划转业委会。

杭州市

该市规定对电梯、消防等维修申请可走简易程序,并将相关主管部门认定的批复作为前置条件。建立3%的应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

成都市

为了解决业主授权和表决问题,该市要求前期物业企业在与业主签订前期物业合同时制定应急预案,作为合同附件一并签署,并通过约定的方式授权物业企业在出现应急情形时,可以不通过“双三分之二”表决申请使用维修资金。

业主大会可自行利用管理规约推行委托表决、集合表决、异议表决,在一定程度上解决“双三分之二”表决难问题。如,去年常青花园第十二小区开展委托表决试点,通过召开业主大会,授权业委会对三万元以下的小额维修项目可直接申请,不再需要列支范围内“双三分之二”业主表决,并据此高效顺利完成了小区门禁对讲系统的维修工程。

锁定“主人”责任

业委会是小区业主代表和办事机构,针对业委会不及时办结本届内资金申请、下届不理上届旧账等纠纷问题,明确了业委会换届前,应当在任期内完成资金申请结算工作,并在换届后及时移交全部申请资料;确实不能完成相关申请工作的,应由下一届业委会继续承接完成上一届未尽事宜。

从两个点上施策,解决维修救急问题

一是先救急后结账

一些应急维修,物业企业或施工单位由于担心资金不能及时到位而止步不前。新政规定,为保障快修快排危,对于特别紧急的情形,只要业委会,业主代表、物业企业及业委会依法聘请的第三方监管单位、维修单位等主体对应急维修事项形成书面查勘证明材料,就可以按不超过工程概算50%的比例先行拨付维修资金,以便施工单位迅速进场、快速维修,及时消除房屋安全隐患,在结算阶段,再完善结算审计手续,据实支付尾款,确保资金安全。

二是政府组织代修

二是政府组织代修

新政规定危及公共安全和人身财产安全,严重影响业主生活的紧急情形,在业委会缺位的情况下,街道办事处、属地区房管部门应及时启动组织代修程序,积极作为,不得袖手旁观。同时,为了体现应急代修的公益性,规定应急代修的施工单位一般由区人民政府已经组建的房屋安全应急救援单位或者社会上具有相应资质的维修单位实施,特殊情况下,还可以委托市房屋安全应急抢险单位实施。